Yargıtay'dan kiracıları ilgilendiren karar: 5 yıl şartı değişti

Yargıtay, kira bedelinin emsal ve rayiçlerin belirgin şekilde altında kalması halinde, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi beklenmeden de kira tespit davasının değerlendirilebileceğine hükmetti.

İstanbul'da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021'de aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın bölgedeki emsal taşınmazların oldukça altında kaldığını belirterek dava açtı. Ev sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılmasını talep etti.

Ancak ilk derece mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğine dikkat çekerek, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini belirtti. Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.

YARGITAY YEREL MAHKEMENİN KARARINI BOZDU

Dosyanın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi farklı bir değerlendirme yaptı. Daire, yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılarak karar verilmesini yeterli bulmadı ve yerel mahkemenin kararını bozdu.

Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin emsal kira değerlerine uygun olup olmadığının ayrıca araştırılması gerektiğini belirtti.

“İLK KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGICI DİKKATE ALINMALI”

Kararda, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekilirken, 2018 tarihli sözleşmenin mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlenmiş olabileceği yönündeki iddianın da araştırılması gerektiği belirtildi.

Yargıtay'a göre yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığının tespit edilmesi durumunda, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihi dikkate alınarak şartların oluşması halinde kira bedeli yeniden belirlenebilecek.

BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ YAPILACAK

Daire, yerel mahkemenin öncelikle 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o dönemdeki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi incelemesiyle ortaya koyması gerektiğine hükmetti.

Bunun sonucunda kira bedelinin rayice uygun olduğu belirlenirse endeks üzerinden artış yapılacak. Bedelin rayicin altında kaldığının tespit edilmesi halinde ise şartları oluşuyorsa kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gündeme gelecek.

Yargıtay böylece, kira tespitinde yalnızca son sözleşmenin tarihinin değil, kira ilişkisinin başlangıcının ve mevcut bedelin emsal kiralara göre durumunun da dikkate alınması gerektiğini ortaya koydu.